Pourquoi les bailleurs s’orientent davantage vers le démembrement ?
Découvrez l’interview de Baptiste Lefèvre, Directeur Développement & Montage chez Sinea et plus particulièrement en charge des négociations de l’usufruit auprès des bailleurs.
Pourquoi les bailleurs s’orientent davantage vers le démembrement ?
Il faut le dire, les bailleurs souffrent. Les différentes réformes ont mis à mal la capacité de financement des bailleurs : hausse de la TVA, RLS, etc. Se sont ajoutées à ces difficultés financières des difficultés conjoncturelles qui pourraient devenir structurelles : crise du covid et maintenant hausse des coûts des matières premières et des coûts de construction, explosion des coûts énergétiques.
Le mode actuel de production des bailleurs fait que la grande majorité achète maintenant en VEFA aux promoteurs, cela a induit une plus grande dépendance et donc une moindre capacité à gérer et absorber ces coûts. Et comme si cela n’était pas suffisant, le livret A et la remontée des taux font que les bailleurs n’ont plus les mêmes capacités d’emprunt pour financer et développer des opérations immobilières d’envergure et ce malgré le regroupement imposé par la loi Elan.
C’est dans ce contexte que le démembrement de propriété joue un rôle moteur dans la production de logements sociaux et intermédiaires. En effet, l’usufruit s’acquiert uniquement par une logique économique implacable : celle des loyers perçus. Cela permet aux bailleurs sociaux de ne sortir aucun fond propre des caisses. Un luxe par les temps qui courent !
C’est également un excellent outil pour les bailleurs sociaux pour se développer et s’étendre sur de nouveaux territoires. Par exemple, un de nos bailleurs partenaires a acquis des logements en usufruit dans une commune dont il n’avait aucun patrimoine. Cela lui a permis de se présenter au maire puis d’acquérir par la suite des logements sociaux pérennes pour anticiper le relogement au terme du démembrement et de se positionner sur de nouveaux projets portés par la mairie.
Puisque la DRIHL centrale a publié ses règles de cadrage de l’ULS et que la question sur le taux de TVA en ULI appliquée à la nue-propriété est réglée, le temps est maintenant au développement !
Quels sont les points importants de la convention de démembrement ?
La convention de démembrement (ou d’usufruit) est la clé de voûte du montage en démembrement de propriété. En effet, c’est celle-ci qui règle toutes les relations entre l’usufruitier et l’investisseur en nue-propriété. Elle impose également au bailleur une série de mesures pour anticiper le remembrement et assurer une fin d’usufruit maîtrisée. Il faut donc bien regarder les clauses obligatoires imposées par le CCH comme la répartition des charges, la ventilation des travaux ou encore la bonne rédaction du bail qui sera utilisé dans le cadre de la location du bien (durée, plafonds de ressources, etc.). Il faut également veiller à ce que cette convention perdure malgré les changements de propriétaires, locataires. Et c’est ce que nous faisons chez Sinea quand nous montons une opération.
Que se passe-t-il si un bailleur fait faillite ?
Un bailleur institutionnel ne fait pas faillite ! Chez Sinea, nous portons une attention toute particulière à l’acquisition de l’usufruit. C’est pourquoi nous travaillons quasi exclusivement avec des ESH du groupe Action Logement, la Caisse des Dépôts ou encore avec des sociétés reconnues comme Vilogia ou Erilia. Nous travaillons également au cas par cas avec des OPH pour une présence locale forte. La pérennité de ces acteurs n’est plus à démontrer. Néanmoins si un accident devait survenir, il existerait deux cas de figure :
- Le bailleur X acquéreur de l’usufruit est défaillant mais ses engagements sont repris par une nouvelle structure Y. Grâce à la convention de démembrement qui perdure jusqu’à l’extinction de l’usufruit, le bailleur Y sera soumis aux mêmes règles et obligations auxquelles le bailleur X avait souscrit à l’origine,
- Le bailleur X acquéreur de l’usufruit est défaillant et ses engagements ne sont pas repris par une nouvelle structure. Alors l’usufruit s’éteindrait naturellement et l’investisseur nu-propriétaire se retrouverait alors pleinement propriétaire. Et ce peu importe à quel moment cela interviendrait.
Pour rassurer nos partenaires, depuis que l’investissement en nue-propriété existe aucun bailleur usufruitier n’a fait défaut !
