Mieux vivre votre argent / Publié par Aymeric Val – le 30/07/2021
Relativement méconnu du grand public, le démembrement de propriété adossé à l’usufruit locatif social (ULS) mérite largement que l’on s’y intéresse, tant ses avantages sont nombreux pour l’ensemble des parties prenantes, de l’investisseur nu-propriétaire au bailleur-usufruitier en passant par le locataire et la collectivité locale. En particulier, ce produit financier offre une solution patrimoniale idéale aux épargnants lourdement imposés qui souhaitent, au choix, faire fructifier leur patrimoine sur le long terme, préparer leur retraite ou anticiper leur transmission, en contribuant au passage à résoudre le casse-tête du logement abordable dans les zones tendues.
Un dispositif encadré par la loi
Mais revenons au b.a.-ba de l’ULS, c’est-à-dire à son mécanisme. Pour mémoire, cette solution d’investissement immobilier repose sur un principe simple : le démembrement temporaire de propriété, tel que prévu par le Code civil (article 578 et suivants) et encadré par la loi Engagement National pour le Logement (ENL) de 2006. Dans l’investissement en ULS, un investisseur particulier achète, par l’intermédiaire d’un opérateur spécialisé tel que Perl, filiale de Nexity, la nue-propriété d’un bien (détention) à un prix décoté. Pour sa part, l’usufruit (jouissance) est cédé à un bailleur institutionnel pour une durée de 15 à 20 ans. « Au terme du contrat, la pleine propriété se reconstitue sans formalités ni frais pour l’investisseur, rapporte Nicolas de Bucy, directeur général adjoint de Perl. Libre à ce dernier de vendre le bien, de le louer ou même de l’occuper s’il le souhaite. »
Pour l’investisseur, le plein d’avantages
Pour le nu-propriétaire, les atouts de l’ULS sont clairement identifiés, dès la signature du contrat. Et ils sont nombreux. Premier avantage, le placement comporte un caractère patrimonial marqué – bien que le capital ne soit pas garanti –, dans la mesure où les biens proposés en ULS se situent toujours en zone tendue, où les prix de l’immobilier ont peu de chance de reculer. Deuxième avantage, l’acquéreur achète 30 à 40 % en-dessous du prix de marché. Cette décote substantielle est la contrepartie du manque à gagner lié à l’impossibilité de louer durant toute la durée de l’usufruit. En conséquence, un gain mécanique (plus-value) est réalisé au moment du remembrement, grâce à l’effacement de la décote. Soulignons enfin que l’ULS est fiscalement indolore. Durant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire n’aura aucune taxe foncière à payer, tandis que le bien ne rentrera pas dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune et qu’aucun loyer ne viendra alourdir l’imposition des revenus. Idéal pour des quinquagénaires dont la tranche marginale d’imposition dépasse les 30 % et dont le patrimoine est déjà conséquent.
Une rentabilité élevée mais dépendante de l’évolution du marché
Est-ce vraiment intéressant financièrement ? Pour répondre à cette question, rien de mieux que de prendre l’exemple d’un studio d’une valeur vénale de 100 000 euros, acquis en nue-propriété pour 60 000 euros, correspondant à une décote de 40 %, dans le cadre d’un démembrement de 15 ans. Au terme du contrat d’ULS, la plus-value théorique, hors prise en compte de l’évolution des prix du marché, s’élève à 40 000 euros, soit une revalorisation de presque 67 %. Le taux de rentabilité annuel net ressort ainsi à 3,46 %. Mais en prenant l’hypothèse d’une augmentation des prix de 1 % en moyenne par an, le gain à horizon 15 ans atteint 56 000 euros. Rentabilité annuelle : 4,5 % environ, hors taxe sur la plus-value, le cas échéant. Pendant ce temps, l’investissement ne subit aucun frais (hormis les intérêts d’emprunt si un crédit a été souscrit, lesquels sont déductibles de l’impôt sur le revenu), en étant totalement déchargé de la gestion locative du bien et de ses aléas.
Des fins d’usufruit heureuses
Si, à ses débuts, l’ULS pouvait susciter quelques interrogations, l’historique des opérations arrivées à leur terme (fin de l’usufruit) permet de dresser un bilan très satisfaisant. En tout, sept opérations en ULS de Perl ont été débouclées, tandis qu’un accompagnement des nus-propriétaires a été réalisé durant la période qui a précédé la fin d’usufruit, permettant à ces investisseurs comme aux locataires de préparer la suite de leur parcours résidentiel. Dernier exemple en date de programme d’ULS débouclé : la « Villa des Nymphéas » à Vincennes, dans le Val de Marne, dont le remembrement est intervenu récemment.
Entre-temps, les prix ont significativement progressé dans cette commune huppée, en suivant la tendance générale de la petite couronne parisienne. Aujourd’hui, ils dépassent légèrement les 10 000 euros par mètre carré en moyenne, selon Meilleurs Agents, alors que le prix moyen de la nue-propriété pour cette opération d’ULS avait été fixé à 1 545 euros par mètre carré il y a 20 ans. Un appartement de 60 mètres carrés était par exemple vendu 92 644 euros en nue-propriété. Revendu en 2021, son prix de marché théorique, en pleine propriété, avoisinerait les 600 000 euros.
Un marché arrivé à maturité et de plus en plus segmenté
Le succès de Perl et du dispositif ULS a logiquement fait florès, même si le marché reste globalement encore assez confidentiel par rapport à celui du dispositif de défiscalisation Pinel. Dans l’ULS, de nouveaux acteurs sont apparus, avec leurs spécificités. Parmi eux, Nue Pro Select s’est distingué en expérimentant l’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) dont la location s’adresse aux classes dites moyennes et aux jeunes actifs et qui ne peuvent prétendre à un logement social et n’arrivent pas à accéder au logement privé dont les loyers sont trop élevés. Ses derniers faits d’armes ? Le lancement du programme Ô Domaine à Rueil-Malmaison, riche de 70 logements proposés en ULI à seulement 4859 euros du mètre carré, soit la plus grosse opération de ce type réalisé à ce jour. Ou encore la commercialisation d’une opération à Mandelieu-la-Napoule (Alpes-Maritimes), avec des logements qui ont pour vocation de devenir des résidences secondaires.
De son côté Perl, n’est pas en reste avec également des produits proposés sur la Côte d’Azur, ainsi qu’à Paris et sa couronne et dans les villes de province attractives (Toulouse, Strasbourg, Aix-en-Provence, Vannes…). Atout non négligeable, ce leader organise un marché secondaire, permettant à des nus-propriétaires de revendre leur bien avant terme et à des investisseurs de prendre le train en marche, sur des durées de démembrement plus courtes.
