Découvrez l’interview de Cheval Blanc Patrimoine
Interview du vendredi 7 avril 2023
- Présentez nous le cabinet en 2 mots
Cheval Blanc Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine qui a été créé en 2014 et qui regroupe aujourd’hui une quarantaine de collaborateurs. Le siège est à Paris mais nous disposons de plusieurs bureaux dans toute la France. Les compétences respectives de chaque collaborateur nous permettent de créer de véritables stratégies patrimoniales personnalisées pour chacun de nos clients en privilégiant l’aspect conseil à l’aspect produit.
Si je devais résumer le cabinet en 2 mots : « Compétences et altruisme ».
- Rappelez-nous ce qu’est le démembrement de propriété
Il faut rappeler qu’en immobilier on a la possibilité de disposer de plusieurs droits :
- Usus : droit d’user d’une chose
- Fructus : droit de disposer des fruits d’une chose
- Abusus : droit de disposer d’une chose
L’usus additionné au fructus confèrent l’usufruit du bien tandis que l’abusus détenu seul permet de bénéficier de la nue-propriété du bien.
Détenir tous ces droits, confère la pleine-propriété d’un bien.
Dans le cadre d’un démembrement de propriété temporaire, l’investisseur va bénéficier uniquement de la nue-propriété du bien pendant une durée prédéfinie à l’origine de l’investissement (généralement 15 à 20 ans). Pendant cette durée d’investissement, l’investisseur ne peut ni louer le bien ni l’habiter. En contrepartie, lors de son acquisition, il bénéficie d’une décote sur le prix de 30% à 45%.
- Pour vous, quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?
Les avantages de l’investissement en nue-propriété sont nombreux. Au-delà de la décote, l’investisseur nu-propriétaire bénéficie d’une neutralité fiscale pendant toute la durée de son investissement. Il n’est pas redevable de l’impôt sur les revenus fonciers puisqu’il n’en perçoit aucun et n’est pas non plus soumis à l’impôt sur la fortune immobilière puisque la nue-propriété du bien ne rentre pas dans l’assiette taxable pendant la durée d’investissement.
L’investisseur est également exonéré de toute charge et taxe (charges de copropriété, taxe foncière, travaux d’entretien, gros travaux…) et ne se préoccupe pas non plus de la gestion locative. Tout est géré et pris en charge par l’usufruitier qui est généralement un bailleur institutionnel.
Par ailleurs, si l’investisseur décide de revendre son bien au terme du démembrement, la plus-value est calculée sur la valeur de la pleine-propriété à l’origine de l’investissement et non sur la valeur réelle d’acquisition. La fiscalité est donc maitrisée tant sur les revenus fonciers que sur la plus-value.
Enfin, il faut rappeler qu’il est possible d’utiliser le levier du crédit pour acquérir la nue-propriété d’un bien. Un crédit qui peut être amortissable ou in fine selon le profil de l’investisseur.
- Quel est le profil type pour ce type d’investissement ?
Ce type d’investissement se démocratise et de nombreux investisseurs s’y intéressent. Les profils ayant une forte appétence pour ce produit sont principalement des personnes ayant entre 40 et 55 ans. Bien souvent, les clients disposent d’une tranche marginale d’imposition assez élevée et cherchent à investir dans l’immobilier sans augmenter leur imposition sur les revenus fonciers. Ce type d’investissement ne procurant pas de revenu foncier, ils réalisent ainsi un gain fiscal à hauteur de leur tranche marginale d’imposition et s’exonèrent également des prélèvements sociaux (17,2%). Cet investissement leur permet de maitriser leur fiscalité pendant une période et leur générer des revenus complémentaires pour leur retraite.
Nous rencontrons également des personnes qui disposent de liquidités suite à une donation, succession ou à la vente d’un bien et qui souhaitent investir dans l’immobilier sans avoir toutes les contraintes de l’investissement immobilier « classique » (gestion locative, imposition…).
- Quels sont vos principaux critères de sélection d’une opération ?
En ce qui concerne l’investissement immobilier, il y a un adage qui nous rappelle que les trois critères à respecter pour réaliser un bon investissement sont :
« L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ».
C’est pourquoi nous étudions attentivement l’emplacement de chaque opération proposée par nos partenaires et notamment la proximité avec les transports en commun et les commerces.
Autre facteur important : la qualité du monteur de l’opération. Le monteur de l’opération est important puisqu’il est à l’origine de tout projet et fait le lien avec le promoteur et le bailleur usufruitier. C’est également lui qui assure une bonne cohérence avec les prix du marché.
J’ai relevé deux opérations particulièrement intéressantes proposées par notre partenaire SINEA qui sont :
- L’opération Broadway située à Clichy (92). Elle dispose d’un emplacement premium, proche des lignes de métro 13 et 14, du RER C et de la ligne L. Elle est également à proximité immédiate de Paris tout en bénéficiant d’un prix maitrisé. De plus, l’opération est livrée en fin d’année, ce qui signifie que la période de démembrement débute presque immédiatement.
- L’opération Belle-Échappée située à Boulogne-Billancourt (92) qui est située dans une des villes les plus huppées des Hauts-de-Seine. Elle est située dans l’un des meilleurs quartiers de la ville, à proximité immédiate des stations de métro Billancourt et Marcel Sembat. Cette opération prime et rare a également la chance de bénéficier d’une durée de démembrement de 15 ans alors qu’on retrouve souvent des durées de 17 ou 20 ans pour ce genre de communes.
- Qu’est-ce que vous appréciez chez Sinea ?
Ce que j’apprécie tout particulièrement chez SINEA c’est leur connaissance et leur proximité avec les usufruitiers qui est très rassurante. Ils ont une véritable expertise et un pôle dédié aux usufruitiers. Je pense que c’est autant rassurant pour nous en tant que partenaire que pour les bailleurs usufruitiers qui ont un interlocuteur qualifié.
J’ai également constaté que SINEA était parfaitement en phase avec la réalité du marché de l’immobilier. Les prix proposés pour chacune de leurs opérations sont en cohérence avec les prix du marché. Comme je le rappelais dans les critères de sélection d’une bonne opération, la cohérence des prix est importante car cela évite à l’investisseur de surpayer son bien.
Ce qui est également appréciable, c’est la taille de leurs opérations. Ce sont généralement des opérations à taille humaine sur des fonciers de grande qualité. On comprend très vite que l’accent est davantage orienté sur la qualité des opérations plutôt que sur la quantité. C’est un travail que l’on pourrait presque comparer à de l’orfèvrerie.
