Définition
Selon l’article 1792-6 Code civil : “La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.”.
Les effets de la réception
– La réception indique la fin des contrats de louage d’ouvrage. Elle signale l’extinction des obligations contractuelles des constructeurs, l’exécution des travaux commandés.
– La réception indique le transfert de la garde et des risques du constructeur au maître d’ouvrage : le constructeur assume les risques et la responsabilité du chantier jusqu’à la réception. Il est donc tenu de supporter tous les risques liés à son ouvrage avant cette date. (article 1788 Code Civil)
A noter que l’absence de réception fait obstacle à la fin de la responsabilité du constructeur et, par conséquent empêche la mise en place de l’assurance obligatoire des constructeurs (décennale). Seule la Dommages-Ouvrage, uniquement si le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour inexécution du constructeur de ses obligations (article L. 242-1 Code assurances).
La réception peut dans tous les cas :
- relever de travaux inachevés
- Une procédure légale mais qui nécessite la preuve de la volonté manifeste de recevoir les travaux (exemple : abandon du chantier par le constructeur.).
- Elle est valable même si l’ouvrage est impropre à sa destination et n’est pas habitable.
- donner lieu à des réserves
Elles se documentent sous forme de mentions inscrites dans le procès verbal de réception. Néanmoins, elles seront adressées différemment au constructeur en fonction de leur nombre et des conditions de réception de l’ouvrage.
En principe, les désordres réservés sont réparés grâce à la garantie de parfait achèvement mise en place à partir de la réception, pour une durée d’un an. Cependant, si le maître d’oeuvre ne remplit pas cette obligation, cela relèvera de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Les garanties de bon fonctionnement et décennales ne peuvent être sollicitées pour réparer les désordres réservés.
L’assurance Dommages-Ouvrage peut s’enclancher indépendamment de la GPA si la mise en demeure de l’enterepreneur est restée infructueuse.
La réception expresse
La réception expresse sera toujours celle visée par toutes les parties prenantes, dû à sa valeur amiable.
Si elle résulte d’une volonté concrete des parties à mettre fin au contrat de louage d’ouvrage, elle ne peut, par conséquent être unilatérale ou partielle. Elle aboutie avec la rédaction, et in fine la signature d’un procès verbal, néanmoins elle sera tout de même admise sans signature si les deux parties sont d’accord pour recevoir l’ouvrage. Pour ce qui est de la forme contradictoire, la réception sera également admise si la participation de l’une des parties ne fait l’objet d’aucun doute, même en l’absence de signature du procès verbal. Il en est de même si, malgré les convocations répétées du constructeur, ce dernier est absent le jour de la réception.
La date faisant foi est celle inscrite sur le procès verbal de réception, toutefois s’il y a eu une réception tacite précédemment, le juge peut considérer la date de cette dernière comme effective à la réception de l’ouvrage et de tout ce qui en résulte.
Dans le cas où le contrat de VEFA concerne plusieurs immeubles, la réception se doit d’être conduite en une seule procédure afin de traduire l’extinction des obligations contractuelles du constructeur.
La réception tacite
La réception tacite se traduit par une entrée dans les lieux (non équivoque), et/ou par le paiement du prix (dans son intégralité ou non) par le maître d’ouvrage suivit d’une prise en possession des lieux. Le maître d’ouvrage doit exprimer sa volonté de recevoir l’ouvarge, indépendamment de son état d’avancement.
Une réception ne peut être prononcée tacite si le maître d’ouvrage émet d’importantes et nombreuses réticences en constatant des malfaçons lors de son entrée dans les lieux. Elle ne pourra pas non plus être prononcée si la qualité des travaux a toujours fait l’objet de contestations de la part du maître d’ouvrage, malgré le versement du solde. Nonobstant cela, les malfaçons constatées par un huissier ne font pas obstacle à la réception tacite.
Enfin, la date de la réception tacite sera celle du paiement de la facture, néanmoins cela peut être celle d’entrée dans les lieux moyennant une clause contractuelle.
La réception judiciaire
La réception judiciaire ne se met en place qu’en cas d’impossibilité d’une réception de l’ouvrage à l’amiable, et entend qu’une des parties refuse de réceptionner l’ouvrage. Seule une partie prenante peut en faire la demande (locateur d’ouvarge, maître d’ouvrage et/ou architecte).
L’intervention du juge avec une réception judiciaire comme motif ferme toute possibilité à une réception tacite.
La date effective décidée par le juge dépend de la partie défaillante :
- constructeur: la date de départ du chantier peut être celle retenue
- maitre d’ouvrage : la date à laquelle la réception aurait dû se faire initialement
A noter
Civ. 3ème, 24 novembre 2016. : La date à laquelle l’ouvrage était prêt à être reçu correspondait à celle de la réception.
L’absence de réception
Le constructeur est toujours tenu responsable de l’ouvrage, via la responsabilité contractuelle de droit commun.
Le constructeur (en lien direct avec le maître d’ouvrage via un contrat de louage d’ouvrage) ne peut mettre en place son assurance obligatoire de responsabilité : l’assurance de responsabilité civile et décennale du constructeur (ou garantie décennale) ne peut se mettre en place, or l’assurance dommages-ouvrage peut être effective seulement s’il y a résiliation du contrat de prestation pour manquement total du constructeur à ses obligations contractuelles.
