Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Ce régime offre en effet de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais avant de se lancer, il est important de bien connaître les implications et les risques potentiels.
Avantages du LMNP :
1. Fiscalité avantageuse :
- Micro-BIC ou régime réel : Le LMNP vous permet de choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les recettes) et le régime réel (déduction des charges réelles).
- Amortissement du bien : Vous pouvez amortir le coût du bien immobilier et des meubles sur une période de 20 à 30 ans, ce qui réduit votre base taxable.
- Récupération de la TVA : Si vous investissez dans un bien neuf, vous pouvez récupérer la TVA sur l’achat du bien et des meubles.
2. Défiscalisation des revenus locatifs :
- LMNP amortissable : En régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives l’ensemble de vos charges, y compris l’amortissement du bien et des meubles.
- LMNP micro-BIC : En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, ce qui réduit d’autant votre imposition.
3. Constitution d’un patrimoine immobilier :
- Investissement locatif : Le LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier en louant des biens meublés.
- Diversification de votre patrimoine : L’investissement en LMNP est un bon moyen de diversifier votre patrimoine et de réduire votre dépendance aux marchés financiers.
4. Revenus complémentaires :
- Loyers : Les loyers perçus vous procurent des revenus complémentaires non négligeables.
- Avantages fiscaux : Les avantages fiscaux du LMNP peuvent augmenter vos revenus nets.
Inconvénients du LMNP :
1. Risque d’immobilisation du capital :
- Investissement long terme : L’investissement en LMNP est un investissement long terme. Il n’est pas intéressant de revendre un bien en LMNP avant plusieurs années.
- Risque de vacance locative : Vous n’êtes pas garanti de trouver des locataires en permanence, ce qui peut entraîner une perte de revenus.
2. Complexité administrative :
- Comptabilité : La gestion locative en LMNP peut être complexe, notamment en régime réel. Il est souvent nécessaire de faire appel à un expert-comptable.
- Déclaration fiscale : La déclaration fiscale des revenus LMNP est également complexe, et il est important de respecter les obligations légales.
3. Risque de variation des loyers :
- Encadrement des loyers : Les loyers des biens LMNP sont soumis à l’encadrement des loyers dans certaines zones.
- Evolution du marché immobilier : La valeur de votre bien LMNP peut baisser en cas de baisse des prix immobiliers.
4. Risque d’usure du bien :
- Meubles : Les meubles sont soumis à l’usure et doivent être remplacés régulièrement.
- Entretien du bien : Vous devez également assumer les frais d’entretien du bien immobilier.
Investir en nue-propriété :
À l’inverse de ce que nous venons de lire, l’investissement en démembrement de propriété ne demande aucune gestion durant toute la durée de l’investissement puisque c’est l’usufruitier, généralement un bailleur institutionnel, qui se charge de gérer l’appartement pendant une période donnée (gestion des locataires, réfection du bien, paiement des charges et impôts, etc).
Investir en démembrement de propriété c’est s’acheter une tranquillité d’esprit tout au long de son investissement immobilier.
Conclusion
Le statut de LMNP offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Cependant, il est important de bien connaître les implications et les risques potentiels avant de se lancer. Il est essentiel de réaliser une étude approfondie et de se faire conseiller par un professionnel.
